社区工作之物业管理

最近有不少朋友来询问物业与居委会的关系。主要还是自己购房的小区，或是由于开发商的中途退场导致国家买单继续工程，或是莫名出现的物业都涉Hei，或是无法满足现在小区的清洁、停车等一系列需要物业来完成工作的需求。他们自己学习了一定的知识，也了解了居民对于物业的需求，并知晓了物业对于小区的重要性。

就正常渠道来讲，一般新建小区的开发商会携带物业公司进场，可以说是无缝连接，在开发商退场之后马上提供小区的管理与服务，保证小区的正常运作，为业主提供专业的物业服务。之后是否继续聘用此物业为小区服务，也是需要在小区选出业主委员会，由业主委员会组织征询所有业主的意见，进行聘用。当然业委会在其中主要的任务是还是听取业主的意见，结合本小区的实际情况，编制与完善小区需要物业提供哪些服务，服务的细节以及服务合同的费用。

但是现在存在很多其他情况的发生：

一、在河南某市的小区，新小区建成之后，房屋出现外墙漏水，物业进行修理之后，未进行赔偿，协商之后以3年的物业费作为赔偿。但是在物业公司更换之后，未进行交接（当然许多私有制物业公司的档案材料都未存档，根本谈不上交接），导致由于未交物业费而被起诉了。

二、在厦门某小区，购买期房之后，由于开发商资金的问题，导致成为烂尾房，不过幸好国家托底进行了善后，但是之后出现的物业只收取物业费，而不进行垃圾的清理、车辆停放的指挥，小区哀声载道，迟迟得不到解决，而且小区刚成立也没有居委会，只能由街道的网格员进行协调，收效甚微。

三、在山东某小区，由于物业提供的服务都无法满足大多数居民的要求，在进行是否更换物业的征询中，不仅物业公司联系Hei势力进行恐吓，而且还联合小部分业主带头搞事情，一般公民基本也就不闻不问，或者息事宁人，不做多选择，只是想太太平平的生活，导致是否更换物业公司的事项变成无限期的拖延下去了。

以上只是和朋友聊天时听到的故事，作为社区工作者，平时也时常与物业打交道，感觉的确会存在这样的问题，只是这样的情况确实无法进行解决，因为大家都了解，物业的水太深了。

作为社区工作者，只能庆幸所在小区的物业管理公司是大国企，在居委会的牵头、业委会的配合下，许多居民与物业之间的问题都可以协商解决，并且所有的事项都会记录在册，留档留存保留下来便于翻查。国企还有一个制度就是例会制度，每位物业经理会及时汇报小区内存在的房屋维修、大修后遗症、绿化修剪、停车困难等一系列居民急难愁盼的问题，而且国企与相关机关机构的协调更具方便性。

这里提示一下，在大城市里出现的问题，真的是可以在党建引领下，迅速以及有效的进行处理，我们这里对于涉及物业的问题，也会第一时间通知物业经理，物业经理会立即向上反应进行处理。这里并不是进行吹嘘，大多数小区治理的问题真的可以找居委会，如果居委会个别工作人员敷衍了事，还可以拨打12345进行投诉。如果实在不是居委会的解决范畴内，居委会工作人员也应该进行解释沟通，或者给予一定的建议与方向。

当然涉及到有关部门进行审批的项目，比如绿化的修剪或是农药的喷洒，有关部门接到申请后也是层层审批，并且制定计划实施，再通知下去，这里也希望各位居民的了解与支持。

然后居委、物业、业委会遇到争议最大的问题就是停车位的问题了。被居民诟病最严重的就是物业收取了停车费，但是却没有停车位，导致矛盾的激化，甚至不少还诉讼至法院。对于所在的老旧小区，一方面物业保安要积极引导车主进行规范停车，另一方面居民自身也要积极参与进是否进行小区改建以增加停车位的征询中，当然小区的修缮改造也需要通过机关部门层层审批，相信这些问题都会一一进行解决。

作为社区治理的三驾马车之一的物业公司，有许多居民还是停留在过去的老观念中，过去叫房管所，现在叫物业管理，之前是机关部门，现在是公司企业。居委会只有监督、打分和考核权，而没有是否续聘的权利。很早以前居委与房管所的配合让老一辈居民误以为居委能“指挥”物业公司，这也是许多居民一直认为居委会人员“不作为”的表现。只是时代在变化，许多工作流程、规章制度也随之进行了变更，而且每个地方的情况也不同，会因地制宜产生差别。